在房住不炒長效機(jī)制的作用下，1-9月全國市場經(jīng)歷了先熱后涼的過程，絕大部分熱點一二線城市市場趨穩(wěn)，部分城市出現(xiàn)下行趨勢，土地流拍重現(xiàn)，房價下行明顯。同時，一些非常規(guī)熱點城市受“三限”政策擠出效應(yīng)影響有過熱趨勢，應(yīng)引起當(dāng)?shù)卣P(guān)注。
土地成交量
2019年1-9月，40個大中城市住宅土地市場共計成交建設(shè)面積40680萬㎡，同比增加14.52%，其中重慶成交1461萬㎡居首。從同比來看，40個大中城市中，大連住宅用地成交面積同比增幅最大，達(dá)到222.08%。
土地成交價格
2019年1-9月，40個大中城市住宅用地平均樓面價為5491元/㎡，同比增長16.65%。其中深圳住宅用地樓面價排名第一，為32455元/㎡；其次是廈門，樓面均價23941元/㎡。 溢價率方面，40個大中城市住宅用地平均溢價率為17.04%，同比下降0.18個百分點。其中合肥在40個城市中平均溢價率居首，達(dá)到65.81%，除合肥外，南寧、南昌、哈爾濱、深圳4個城市的平均溢價率都超過了30%。
在監(jiān)測的40個大中城市中，有32個城市2019年1-9月出現(xiàn)了住宅用地的流拍現(xiàn)象。其中重慶流拍地塊數(shù)量最多，達(dá)到42宗，該城市經(jīng)過火熱之后，土地市場有降溫之勢，也反映了當(dāng)前房企拿地態(tài)度愈加保守。
總體來看，2019年1-9月，監(jiān)測40城建設(shè)用地面積、規(guī)劃建面、土地出讓金、樓面均價均同比去年同期有所增長，溢價率同比小幅下滑。上半年房企融資成本明顯下降，土拍市場熱情較高；隨著下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資管控趨緊，下半年土拍市場熱度逐漸消退，部分城市出現(xiàn)流拍情況。
新建商品住宅成交量
2019年1-9月，40個大中城市新建商品住宅共計成交2043640套，同比去年同期小幅增長0.35%。其中重慶市以152958套居于成交量首位。從同比情況來看，40個大中城市中有23個城市銷售套數(shù)上漲。其中海口漲幅153.51%居首，珠海、哈爾濱漲幅在100%以上，分別是146.49%、100.86%。三亞商品住宅銷售套數(shù)同比去年同期下滑最多，為65.66%，無錫、太原、大連等8個城市銷售量同比下滑均在20%以上。表：40個大中城市新建商品住宅成交套數(shù)情況
銷售均價方面，40個大中城市中上海銷售均價居首，達(dá)54139元/㎡，深圳53816元/㎡緊隨其后。從同比情況來看，40個大中城市中有37個城市銷售均價同比增長，其中無錫漲幅最大，達(dá)79.80%。合肥、武漢、廣州、成都4個城市漲幅在20%以上；三亞、鄭州、深圳3個城市銷售均價低于去年同期，降幅分別是6.92%、1.89%、0.59%。
監(jiān)測的40個大中城市中，22個城市有相關(guān)數(shù)據(jù)。珠海商品住宅庫存較大，目前出清周期在20.20個月。重慶出清周期最短，為4.79個月。
監(jiān)測的40個大中城市中，25個城市有相關(guān)數(shù)據(jù)，其中13個城市銷供比大于1，即銷售速度快于供應(yīng)速度。無錫銷供比最高，達(dá)到1.97，其新增供應(yīng)量明顯小于銷售量，新房市場熱度較高；寧波在各城市中銷供比最低，為0.37，新房市場熱度較低。
總體新房市場受限價政策帶來的一二手住宅倒掛情況影響，分流了部分二手房客源，市場較為活躍。
二手住宅價格走勢
2019年1-9月，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起伏波折，從上半年的“小陽春”到現(xiàn)在的理性、平穩(wěn)。國信達(dá)二手房指數(shù)顯示，1-9月全國二手房房價累計上漲1.95%，漲幅較去年同期收窄10.50個百分點。9月全國二手房掛牌價環(huán)比上漲0.54%，漲幅擴(kuò)大0.41個百分點；同比上漲1.31%，漲幅與上月持平。雖然房價仍表現(xiàn)出上漲態(tài)勢，但市場熱情不高，房價上漲乏力。
圖：全國二手房掛牌價指數(shù)走勢
全國40個大中城市中， 6成累計上漲。相比去年年底，全國40個大中城市中有西寧、蘇州等25個城市房價累計上漲，除西寧、蘇州、寧波外其余城市累計漲幅均在10%以內(nèi)。受調(diào)控政策影響熱點城市降溫明顯，有15個城市房價低于去年年底，一線城市北京、上海、廣州以及曾較快上漲的海口、青島、三亞、貴陽等城市上榜。
全國40個大中城市中， 僅有南京、深圳、三亞、銀川、上海、武漢6個城市掛牌量累計上漲，除南京外其余城市累計漲幅均在20%以內(nèi)；有34個城市掛牌量低于去年年底，其中濟(jì)南、合肥、南寧、蘭州4個城市掛牌量降幅在50%以上，長沙、長春、西安等13個城市降幅在30%-50%之間，?？?、蘇州、大連等17個城市降幅在30%以內(nèi)。
考慮二手房交易較為均勻且不受管制，其價格波動更能反映市場真實情況。在精準(zhǔn)宏觀調(diào)控的作用下，市場從“小陽春”回歸穩(wěn)定。
從全國租金指數(shù)來看，2015年以來平穩(wěn)上漲，累計漲幅23.97%，遠(yuǎn)低于全國二手住宅房價同期累計漲幅80.52%。與二手住宅交易市場不同，2015年以來全國住房租賃市場整體保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。國信達(dá)數(shù)據(jù)顯示，2019年9月全國租金環(huán)比上漲0.01%，同比上漲7.53%。
圖：全國出租掛牌價指數(shù)和出售掛牌價指數(shù)走勢從重點監(jiān)測的40個大中城市來看，租金水平主要集中在20-40元/月·m2，有北京、深圳、上海、杭州等8個城市租金在40元/月·m2以上，僅有銀川租金低于20元/月·m2。其中，28個城市租金同比上漲，蘇州租金同比漲幅較大，為9.58%；12個城市租金同比下降，三亞租金同比降幅最大，降幅超過10%。
租售比是國際上用來衡量房地產(chǎn)市場健康狀況的重要指標(biāo)，我國熱點城市住宅租金漲幅還無法追上房價上漲的步伐。40個大中城市中有17個城市租售比小于2%，處于較不合理區(qū)間。其中，廈門租售比是1.10%，為40個熱點城市中最低，市場泡沫水平最高。
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