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觀點(diǎn)分享丨房產(chǎn)企業(yè)是否能通過(guò)發(fā)揮裝配式建筑優(yōu)勢(shì),化解“集中供地、三條紅線”政策壓力?!

廣東裝配式建筑分會(huì)     2021-05-31     2388

來(lái)源:克三關(guān)(ID:wwwksg2018com)


投拓人士戲稱,以前是在精品市場(chǎng)買地,輕車熟路;現(xiàn)在是在批發(fā)市場(chǎng)買地,要摸著石頭過(guò)河。近年來(lái)的土拍政策變化,改變了上游的土地供應(yīng),也改變了下游的開發(fā)建設(shè)、銷售和物業(yè)運(yùn)營(yíng)。


前天收到地產(chǎn)同行咨詢——“在國(guó)家集中供地,三條紅線的前提下,我們房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的管理,尤其成本怎么做會(huì)比較好?有什么新的管控思路和理念嗎?”


收到這個(gè)問(wèn)題,我的第一反應(yīng)就是——房企在這樣的復(fù)雜環(huán)境下所面對(duì)的問(wèn)題,裝配式建筑的優(yōu)勢(shì)正好能一一解之。


一個(gè)環(huán)境


在以“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”國(guó)家定位之下,貫徹“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的中央決策部署,近期對(duì)房企影響最大的是“三條紅線”和“集中供地”兩大政策。


2020年8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議規(guī)劃了房地產(chǎn)的三條紅線


  • 1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%;

  • 2.凈負(fù)債率大于 100%;

  • 3.現(xiàn)金短債比小于 1 倍。


2021年2月22日左右,各地落實(shí)住建部"土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)"發(fā)文要求,落實(shí)集中供地政策。即2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次,在指定月份“集中”發(fā)布公告和“集中”組織宅地的出讓。


兩大影響


綜合公開渠道的觀點(diǎn),兩大政策對(duì)房企的影響主要有以下兩點(diǎn):


1、搶到一塊地更難了。言外之意,每一塊地都更加珍貴,對(duì)土地差異化價(jià)值的挖掘更剛性,對(duì)拿地后的產(chǎn)品品質(zhì)和投資回報(bào)要求更高。


以前可能是“搶”到了一塊地,現(xiàn)在可能是真搶到了一塊地。“集中供地”的政策是房企運(yùn)營(yíng)管理能力的更進(jìn)一步考驗(yàn),特別是對(duì)精準(zhǔn)拿地測(cè)算、集團(tuán)化現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)和融資能力的考驗(yàn)。


同一家房企,將面對(duì)需要在同一時(shí)間在多個(gè)不同城市進(jìn)行土地集中競(jìng)拍的復(fù)雜局面,像以前一樣在不同土地上進(jìn)行操盤結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的空間變小,對(duì)錯(cuò)拿地項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)拿地調(diào)劑挽回的空間變小。因而具備了精準(zhǔn)測(cè)算、精細(xì)化成本管理能力、在集團(tuán)層面進(jìn)行現(xiàn)金流調(diào)配能力和融資能力的房企更有機(jī)會(huì)勝出,尤其是高品質(zhì)、高周轉(zhuǎn)的房企。


2、做好一個(gè)項(xiàng)目更難了。光干完、賣完,還不算完,開始考驗(yàn)房企的物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。


在集中供地政策下,集中開工、集中開盤正在給房企造成新一輪壓力,企業(yè)內(nèi)運(yùn)營(yíng)體系均需適應(yīng)性調(diào)整;在”限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建“的政策下,土拍成功后,比“拿地即掙錢”的離去更甚,“高周轉(zhuǎn)、賺快錢“的日子也正在一去不復(fù)返。

從各地情況來(lái)看,自持比例在10%~40%之間居多。談到自持物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理,萬(wàn)達(dá)、寶龍、紅星美凱龍等商業(yè)綜合體開發(fā)企業(yè)具有相對(duì)強(qiáng)的優(yōu)勢(shì),畢竟運(yùn)營(yíng)了自持性的商業(yè)MALL和酒店已經(jīng)這么多年了,積累的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足夠多。

三大能力


在這兩大政策的影響之下,具備以下三大能力的房企將加速勝出:


1、開發(fā)周期管控能力。


基于標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和管理,結(jié)合新技術(shù)、新材料、新工藝,組織大穿插施工而實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn),是基于技術(shù)先進(jìn)、是依靠管理領(lǐng)先的理性的高周轉(zhuǎn)。


尤其是在環(huán)保建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)日益提高、揚(yáng)塵治理時(shí)間管制越來(lái)越多的當(dāng)下,縮短開發(fā)周期變得更為迫切。


天下武功,唯快不破??s短工期,可以實(shí)現(xiàn)提前預(yù)售,提前回流資金;實(shí)現(xiàn)提前竣工備案,可以提前解凍資金,實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn);實(shí)現(xiàn)提前交付,可以提前確認(rèn)上市公司口徑的銷售收入。開發(fā)周期更短的房企,在拍地時(shí)具有更強(qiáng)的競(jìng)價(jià)空間。


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(注:上圖來(lái)源于《穿插提效體系解讀》-工程管理聯(lián)盟2021.1)


例1:


碧桂園SSGF體系,運(yùn)用了預(yù)制墻板、預(yù)制樓梯、鋁合金模板、智能爬架、全混凝土外墻等。某工程案例的工期數(shù)據(jù),如下表:


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例2:


以2006年開工建設(shè)的上海萬(wàn)科新里程住宅項(xiàng)目8#樓(地上13層、預(yù)制率20%)的建造為例,縮短工期70天。


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(注:上圖來(lái)源于《2016上海萬(wàn)科工業(yè)化探索之路》)


例3:


以2014年開工建設(shè)的上海萬(wàn)科翡翠濱江住宅項(xiàng)目(地上23層、預(yù)制率15%)的建造為例,單體住宅縮短工期89天(未穿插施工)-159天(組織穿插施工)。


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(注:上圖來(lái)源于上海天華建筑設(shè)計(jì)院有限公司李偉興博士)


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經(jīng)公開資料顯示,該項(xiàng)目在沒(méi)有裝配式政策要求的情況下,主動(dòng)采用裝配式建造,并且是全國(guó)第一個(gè)使用PC石材反打預(yù)制技術(shù)的住宅項(xiàng)目。另外還使用了無(wú)附墻爬架體系、鋁窗預(yù)埋前置等技術(shù)。


裝配式建筑,天生就具備縮短工期的基因。因?yàn)椴科凡考际窃诠こ态F(xiàn)場(chǎng)之外的地方預(yù)先生產(chǎn)好,因而天生就具備“以空間換時(shí)間”的能力,只要施工現(xiàn)場(chǎng)具備條件了,就可以運(yùn)輸、吊裝,可以大大縮短現(xiàn)場(chǎng)工期;預(yù)制構(gòu)件的一體化設(shè)計(jì)可以集成結(jié)構(gòu)、裝修、保溫、門窗等多專業(yè)工序,減少中間工序,以及干法施工從技術(shù)上縮短了間歇時(shí)間,運(yùn)用得當(dāng)可以大幅度地縮短工期;利用裝配式建筑的優(yōu)勢(shì),可以更早更快地組織內(nèi)外裝修工程的穿插,縮短總體工期的效果顯著。


只記住一個(gè)最通俗的例子——不抹灰了,比縮短抹灰工序的時(shí)間,在縮短工期上來(lái)得更徹底。


通過(guò)縮短工期實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn),提高投資轉(zhuǎn)化率,實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段;通過(guò)縮短工期可以降低財(cái)務(wù)成本和管理成本,提高投資項(xiàng)目的IRR,進(jìn)而提高房企ROE水平,是裝配式建筑通過(guò)工期優(yōu)勢(shì)可以獲得的最大的成本減量。


如果采用裝配化裝修,工期優(yōu)勢(shì)更為顯著。


例4:


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上圖是我國(guó)第一棟“沒(méi)有圍墻的小區(qū)”——北京郭公莊一期公租房項(xiàng)目,其中住宅部分13萬(wàn)m2(9棟,地上6-21層),共3002套公租房,為裝配式混凝土建筑(預(yù)制率約35%-40%),采用全屋裝配化裝修系統(tǒng)解決方案。


裝修標(biāo)準(zhǔn)約1000元/m2,單體建筑的裝修工期3個(gè)月,比傳統(tǒng)裝修方式縮短約60天。每棟樓按縮短工期2個(gè)月計(jì)算,可以節(jié)省的財(cái)務(wù)成本和管理成本約100萬(wàn)元,整個(gè)項(xiàng)目可以節(jié)省約1000萬(wàn)元。


下圖是南京市江北新區(qū)人才公寓項(xiàng)目的相片。


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(上圖來(lái)源于《裝配式混凝土建筑-甲方管理問(wèn)題分析與對(duì)策》)


在北方,可以更大空間地發(fā)揮裝配式的優(yōu)勢(shì),組織北方項(xiàng)目冬季生產(chǎn)、開春施工,告別“半年閑”的現(xiàn)狀,可以更大幅度地縮短工期。



2、產(chǎn)品品質(zhì)管控能力。


在相同限價(jià)、相同地段之下,產(chǎn)品品質(zhì)更好、更持久的房企將更受消費(fèi)者追棒。


自持率的提高,產(chǎn)品品質(zhì)管控不再止步于銷售環(huán)節(jié),必將放眼于長(zhǎng)達(dá)50-100年的整個(gè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)期。


例5:


上海綠地某住宅項(xiàng)目結(jié)合裝配式指標(biāo)要求,設(shè)計(jì)大開間住宅,結(jié)構(gòu)剪力墻沿套型外側(cè)布置,套內(nèi)沒(méi)有承重墻,只有一根次梁,全現(xiàn)澆樓蓋,實(shí)現(xiàn)開放式的套內(nèi)空間,實(shí)現(xiàn)“百變戶型”;


廚房的管井外置設(shè)計(jì),空間規(guī)整,沒(méi)有凸角;


采用全預(yù)制混凝土外墻,既滿足了上海外墻預(yù)制比例≥50%的規(guī)定,同時(shí)避免了外墻不同材料之間的變形裂縫、滲漏問(wèn)題,還通過(guò)在外墻預(yù)制構(gòu)件上設(shè)計(jì)凹縫滿足外立面分縫和造型的需要。


同時(shí)還采用了單立管旋流靜音排水、同層排水系統(tǒng)等技術(shù)。這樣的產(chǎn)品,解決了客戶敏感的工程質(zhì)量痛點(diǎn),提升了產(chǎn)品的性價(jià)比。


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綠地百年宅項(xiàng)目,更是將高品質(zhì)理念發(fā)揮到極致。


下圖是綠地南翔威廉公館項(xiàng)目,全國(guó)首個(gè)百年住宅示范項(xiàng)目。以客戶需求為導(dǎo)向,通過(guò)調(diào)研,對(duì)購(gòu)房客戶比較關(guān)注的收納系統(tǒng)、住宅體檢、檢修方便、安全耐久等方面加入成本投入,挖掘土地的差異化價(jià)值,以300~500元/平的成本投入支撐800-1000元的產(chǎn)品溢價(jià)。


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裝配式建筑天生就具備高品質(zhì)的基因,因?yàn)樗胁科凡考窃谑覂?nèi)、在工作環(huán)境更好、工業(yè)化程度更高的情況下生產(chǎn)完成。傳統(tǒng)建筑中為解決施工誤差的“找平層”“龍骨架”等可以完全消滅,內(nèi)外墻體可以不抹灰而直接做裝飾層(下圖是上海建工海玥瑄邸項(xiàng)目),石材干掛可以不做鋼龍骨層而直接干掛或反打。


只記住一個(gè)最通俗的例子——不抹灰了,比嚴(yán)格控制抹灰層質(zhì)量,在提高質(zhì)量上來(lái)得更徹底。


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如果采用一體化集成工藝,質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)更為顯著,見(jiàn)例3、4、6。


3、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。


新的土拍政策之下,基本上每一個(gè)房開項(xiàng)目都會(huì)有一定比例的自持性物業(yè),不同于之前的“一錘子買賣”。


已有成熟的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),已基于全壽命期管理理念進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的投資、建造、運(yùn)營(yíng),在開發(fā)建造期就統(tǒng)籌考慮了物業(yè)運(yùn)維的成本管理——這樣的房企面對(duì)政策更游刃有余。


例6:


上海市第一個(gè)石材反打項(xiàng)目,上海森茂國(guó)際大廈(現(xiàn)名為恒生銀行大廈)。位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),總建筑面積113,000平方米,項(xiàng)目竣工于1998年,以下相片拍攝于2020年。地下4層,地上46層;建筑最高高度203.2m,標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9m。


地上結(jié)構(gòu)為內(nèi)筒外框勁性鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(SRC結(jié)構(gòu)),外墻采用PC掛板(石材反打),共約1950塊,每塊重量一般的約5t,最重達(dá)7.5t。PC掛板以鋼筋混凝土為襯板,磨光花崗巖為飾面板,在工廠制作成復(fù)合板,包括鋁合金窗、玻璃裝修等,再運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)邊接節(jié)點(diǎn),掛到鋼結(jié)構(gòu)挑梁連接件上。


這個(gè)項(xiàng)目如果采用傳統(tǒng)的石材干掛,按規(guī)范,石材幕墻的設(shè)計(jì)使用年限只有25年,那么現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)23年,即將需要進(jìn)行安全驗(yàn)證、甚至維護(hù)、重新改造。但是這個(gè)項(xiàng)目是采用了石材反打預(yù)制混凝土技術(shù),石材與鋼筋混凝土掛板同壽命設(shè)計(jì),在建筑物的整個(gè)使用期間,只需要對(duì)立面拼縫的打膠進(jìn)行定期維護(hù)。一次性的建造成本增加,但50-70年的物業(yè)維護(hù)成本大幅降低,全壽命期成本降低。


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類似項(xiàng)目還有:萬(wàn)科翡翠濱江項(xiàng)目、重慶中科大廈等。


裝配式建筑天生就具備全壽命期成本管理的基因,我國(guó)發(fā)展裝配式建筑,就是要實(shí)現(xiàn)由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變。裝配式建筑,天生就能實(shí)現(xiàn)去中間化、去表皮化、去臨時(shí)化這三大降本策略。在裝配式建筑中,外裝可以應(yīng)用裝飾面層反打技術(shù),來(lái)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)裝飾同壽命設(shè)計(jì);內(nèi)裝可以應(yīng)用管線分離技術(shù),將不適合與結(jié)構(gòu)同壽命的機(jī)電管結(jié)工程進(jìn)行分離設(shè)計(jì)。類似這樣的一內(nèi)一外,一合一分,均實(shí)現(xiàn)了基于全壽命期管理理念的成本管理目標(biāo)。


只記住一個(gè)最通俗的例子——沒(méi)有裝飾層了,比防范裝飾層脫落、加強(qiáng)裝飾層的維修保養(yǎng),在運(yùn)營(yíng)管理上來(lái)得更徹底。

總結(jié)


“集中供地、三條紅線”兩大政策之下,我國(guó)房企面臨著拿地更難、做項(xiàng)目更難的雙向壓力。每一塊地都更加珍貴,對(duì)每一塊的產(chǎn)品品質(zhì)和投資回報(bào)都有更高的要求。每一個(gè)項(xiàng)目都更難做好,除了需要高周轉(zhuǎn)開發(fā)的能力,還必須具備自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。


裝配式建筑,天生就具有高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、全壽命期管理的基因。在裝配式建筑中,標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和集成設(shè)計(jì)、預(yù)先生產(chǎn)、干法施工是剛性要求,各項(xiàng)新材料、新工藝、新技術(shù)在工業(yè)化制造的環(huán)境下獲得最佳應(yīng)用。


發(fā)揮裝配式建筑“以空間換時(shí)間”的優(yōu)勢(shì),組織建筑部品部件的預(yù)先生產(chǎn)、室內(nèi)生產(chǎn),以及多工序集成設(shè)計(jì)、一體生產(chǎn)和施工,可以進(jìn)一步縮短開發(fā)周期、提高資金使用效率;工廠化生產(chǎn)和機(jī)械化生產(chǎn),為建筑工程質(zhì)量提高了質(zhì)量精度和質(zhì)量可控度,可以消除傳統(tǒng)建筑中的找平層、龍骨層等質(zhì)量糾偏層,從根本上解決空鼓、開裂等質(zhì)量通病,裝飾層、保溫層等與結(jié)構(gòu)層的一體化設(shè)計(jì),則可以直接根治外立面的質(zhì)量通病,提升建筑產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)和耐久性;同時(shí),基于全壽命期管理理念的集成設(shè)計(jì)和管線分離等先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用,雖然會(huì)增加一些建造成本,但預(yù)期能在50-100年的使用期間節(jié)省更多的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。


裝配式,天生就是應(yīng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)、惡劣環(huán)境的新型建造方式。

發(fā)揮裝配式的優(yōu)勢(shì),就能化解“集中供地、三條紅線”的管理壓力。

當(dāng)然,這一切是建立在做好裝配式建筑的前提下。

如何做好裝配式?——少走彎路!


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