12月21日,海珠石溪城市更新項(xiàng)目最終確定廣東佳紅地產(chǎn)為合作企業(yè),改造范圍約為100多萬(wàn)平方米,投資總金額約177億元,規(guī)劃建設(shè)268米超高層塔樓,通4條地鐵。所謂佳紅,背后就是大家熟悉的佳兆業(yè)和地產(chǎn)小白的紅八方集團(tuán)。
石溪牌坊
之前大家就都知道,佳兆業(yè)是必然選擇了,所以,都在意料之中。300多條村、500多平方公里、3萬(wàn)億(根據(jù)已知數(shù)據(jù)估算),廣州未來(lái)10年舊改計(jì)劃幾乎拆掉半座城,漸漸給人遲暮之感的廣州,在舊改上再出爆發(fā)出以前敢闖敢干的沖勁。廣州這個(gè)千年商都,因舊改而迎來(lái)前所未有的變局。曾經(jīng)引領(lǐng)全國(guó)的廣州,已經(jīng)在競(jìng)爭(zhēng)中落后一步了。后起之秀的深圳已經(jīng)超越了廣州,后面的杭州、重慶也在虎視眈眈,廣州一線城市地位岌岌可危。房叔在和外地的一些投資人聊起廣州的時(shí)候,他們很困惑,身為一線城市,廣州為何有破敗、沒(méi)落之感?房叔想,這也許和廣州有大量城中村存在有關(guān)。
它們的存在,能提供便宜的租金,臨近城市中心的住所,讓打工人在城市中心也有了棲身之所,讓廣州有了更多物美價(jià)廉的城中村美食,讓廣州有了打工人友好城市的稱號(hào)。但同時(shí),也讓廣州成了城中村之城,廣州的市容市貌沒(méi)有北京上海的光鮮亮麗,城中村的存在,也禁錮了廣州城區(qū)的大片土地,束縛了廣州空間的開(kāi)拓以及城市的發(fā)展。
廣州都市感還需要進(jìn)一步提升 by:網(wǎng)圖 侵刪但城中村存在的另一面是,廣州市容市貌有很大的提升空間,城中村的改造,其實(shí)蘊(yùn)含龐大商機(jī),改造需要投入的幾萬(wàn)億,足以推動(dòng)整個(gè)廣州經(jīng)濟(jì)的再上臺(tái)階。在過(guò)去,廣州看起來(lái)安于打工人友好城市的稱號(hào);現(xiàn)在,廣州看起來(lái)更喜歡舊改所帶來(lái)的城市容貌的提升,以及因此爆發(fā)的龐大經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力。因此,未來(lái)10年廣州舊改力度空前絕后,廣州加入舊改的村大道300多條、面積500平方公里、總投資超3萬(wàn)億,廣州會(huì)被拆掉半座城,換來(lái)的是一座新的廣州城,一座更加現(xiàn)代化、更加摩登的大都市。
有人擔(dān)憂,大規(guī)模的舊改,會(huì)讓廣州陷入所有行業(yè)為租金打工下場(chǎng),房?jī)r(jià)、租金的上升,可能讓廣州和深圳一樣,導(dǎo)致越來(lái)越多公司外遷。
變局,總會(huì)帶來(lái)各種各樣的變化,如何讓受變化影響的人群、企業(yè)少受沖擊,最好都有預(yù)案。
舊改項(xiàng)目是真香
廣州單價(jià)前五的地王中,三塊是在今年成交的。開(kāi)發(fā)商對(duì)宅地特別是中心城區(qū)靚地的熱情還是很高的。但是一看地王面積和總價(jià),房叔就笑了,那真的是毫無(wú)疑問(wèn)的蚊型地。越秀南廣州地王,占地不到0.85萬(wàn)平方米,總價(jià)約24億;天河奧體地王,占地面積5萬(wàn),總價(jià)48億;新港東路地王,1.7萬(wàn)平方米,總價(jià)約47億。這些地王的面積加起來(lái),還不到石溪改造范圍的十分之一。海珠創(chuàng)新灣位置示意圖,石溪是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)過(guò)去廣州一手房成交面積越來(lái)越少,從高峰時(shí)候的1200萬(wàn)平方米,跌到后來(lái)的800萬(wàn)-900萬(wàn)平方米,并不是廣州的購(gòu)買力不行了,實(shí)在是供應(yīng)太少了。一手房供應(yīng)少,主要就是土地供應(yīng)少,像去年廣州出讓的土地才500多萬(wàn)平方米,住宅地塊還不到一半。并且,這些宅地大部分都還是增城和南沙的,天河、越秀、海珠這些核心區(qū)域更是少得可憐。廣州最新一輪舊城改造一出,這些問(wèn)題就都解決了,舊改中的很多村,都是巨無(wú)霸,廣州淘寶第一村的里仁洞舊改,總建設(shè)量400多萬(wàn)平方米;康樂(lè)村、鷺江村總改造范圍300多萬(wàn)平方米……過(guò)去廣州一年出讓的土地,也就是兩三條村的體量。在廣州的計(jì)劃里,未來(lái)10年舊改的村接近400條,500多平方公里,也就是說(shuō),廣州有將近十分之一的地方,都要加入舊改行列。過(guò)去苦于無(wú)地可拿,房企只有在招拍掛上和別人拼刺刀,地價(jià)高也要拿,總不能沒(méi)米下鍋?,F(xiàn)在不同了,那么多村,那么多地。規(guī)模較小的房企,拿下一條村都足夠開(kāi)發(fā)好幾年了;對(duì)于大房企來(lái)說(shuō),能多拿自然要多拿,要想擴(kuò)大在廣州的規(guī)模,必須得拿舊改地塊。更重要的是,舊改造富神話之下,村民對(duì)于舊改的接受度很高,加上舊改新規(guī),一般舊改項(xiàng)目都能很快簽約、動(dòng)工,少了以前的那種拆了多年都拆不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn),房企參與舊改的積極性高了很多。所以,越來(lái)越多的房企活躍在舊改項(xiàng)目上,佳兆業(yè)、保利、富力、合生、新世界……未來(lái),廣州地王出現(xiàn)的頻率會(huì)低很多了。房叔相信大家都有這樣一個(gè)感覺(jué),看數(shù)據(jù)廣州的房?jī)r(jià)好像漲得不多,但到樓盤一看,都漲上天了,例如天河的剛需樓盤,年中的時(shí)候單價(jià)還4.5萬(wàn)元起,年底升到4.9萬(wàn)元起了,幾個(gè)月時(shí)間漲了10%。造成這種落差的,是因?yàn)閺V州外圍區(qū)域相對(duì)低價(jià)的一手房越來(lái)越多,拉低了整體均價(jià)。海珠有創(chuàng)新灣幾個(gè)新盤,房子供應(yīng)已經(jīng)算不錯(cuò)了,天河就只有東部的保利天匯、金地天河峯睿等寥寥幾個(gè)樓盤,越秀和天河情況差不多。造成這種情況的原因很簡(jiǎn)單,就是核心區(qū)沒(méi)地了,沒(méi)地自然沒(méi)房,那有什么空中樓閣。現(xiàn)在,核心區(qū)的地又有了,并且還有大把。廣州10年的舊改計(jì)劃里,天河涉及的村有25條,海珠區(qū)6條,越秀也有6條。別看它們的數(shù)量不多,可是抵不住它們規(guī)模大呀,康樂(lè)村、鷺江村都300多萬(wàn)平方米了,那得有多少新增的房子?大家都熟悉的琶洲村,改造面積75萬(wàn)平方米,改造后的保利天悅有近千套商品房源,如果按照這樣的比例來(lái)計(jì)算,康樂(lè)村、鷺江村就有差不多4000套。核心區(qū)舊改項(xiàng)目不只是規(guī)模大,政府還要它們優(yōu)先改造,2023年底之前,廣州中心6區(qū)在推進(jìn)的城中村改造合計(jì)61條,外圍5區(qū)僅有22條。當(dāng)核心區(qū)舊改項(xiàng)目的商品房不斷推出,將會(huì)改變整個(gè)廣州商品住宅的供應(yīng)格局,核心區(qū)和外圍區(qū)的供應(yīng)比例會(huì)發(fā)生改變,核心區(qū)的占比會(huì)大幅提高。廣州樓市今年最熱的兩個(gè)區(qū),一個(gè)是南沙,一個(gè)是黃埔,前者的成交套數(shù)全市第二,后者第三。別看黃埔今年成交套數(shù)第三,但已經(jīng)接近1.6萬(wàn)套,比起去年的1萬(wàn)套出頭,多了六成,更是前年0.5萬(wàn)套的三倍多。南沙今年樓市的熱是意料之中的,深圳、東莞限購(gòu)越來(lái)越緊,南沙則剛好限購(gòu)松綁,在系列政策利好的推動(dòng)下,深圳、東莞以及其他大灣區(qū)城市的買家多了很多。黃埔的熱,則有一點(diǎn)點(diǎn)意料之外,外來(lái)的買家沒(méi)有明顯增多,還是廣州的為主,之所以成交能增加這么多,其中一個(gè)原因就是黃埔舊改之后有錢人多了,或者說(shuō)知道自己有錢的人多了,大家敢于買買買了。
拆字一響,黃金萬(wàn)兩
廣州的舊改,特別是核心城區(qū)的舊改,將會(huì)催生一大批幾百萬(wàn)級(jí)甚至千萬(wàn)級(jí)別的富豪,雖然現(xiàn)在不是直接給錢而是回遷,但這些人很多本來(lái)就有錢,并且知道自己會(huì)更有錢,加上回遷也要等一段時(shí)間,相信不少會(huì)像黃埔的舊改村民一樣,先買套商品房再說(shuō)。這些人集中選哪些片區(qū)的房子,那些片區(qū)肯定就會(huì)旺起來(lái)。廣州房?jī)r(jià)一直是一線城市的洼地,其中一個(gè)原因就是城中村的壓制。城中村收留了很多白領(lǐng),買房的需求沒(méi)那么迫切,降低了城市需求;在很多有稀缺資源的地方就有城中村,形成高端盤和城中村混住的局面,讓同片區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)受到打壓。過(guò)去珠江新城臨江獵德一帶是一個(gè)例子,現(xiàn)在海珠創(chuàng)新灣也是一個(gè)例子,因?yàn)槭?、瀝滘等城中村的存在,片區(qū)內(nèi)的一線江景樓盤雖然定位很高,不過(guò)不少單位的價(jià)格不到10萬(wàn),在廣州算不上頂豪。石溪舊改旁邊就是新開(kāi)盤的時(shí)代大家、中海觀瀾府舊改,從大的角度來(lái)說(shuō),改變廣州農(nóng)村圍城的印象,會(huì)極大提升城市形象,提升城市居住品質(zhì);從小的角度來(lái)說(shuō),讓一些有稀缺資源的片區(qū)少了硬傷,提升地塊價(jià)值;從魚(yú)珠舊改后片區(qū)大受歡迎的情況來(lái)看,舊改還增強(qiáng)了買家對(duì)片區(qū)發(fā)展前景的信心……獵德改造后,珠江新城豪宅片區(qū)的氣質(zhì)更加明顯了,天鑾開(kāi)盤5萬(wàn)-6萬(wàn),旁邊的凱旋新世界漲到9萬(wàn)多,一年后,僑鑫匯悅臺(tái)上市,一開(kāi)盤的價(jià)格就超過(guò)了10萬(wàn);琶洲改造后,保利天悅將整個(gè)海珠東部的從剛需片區(qū)提升到了豪宅片區(qū)。不僅如此,舊改樓盤房子,現(xiàn)在成了廣州最搶手,也是房?jī)r(jià)上升最快的二手房。12月初,珠江新城的天鑾,一套二手公寓單位以近4000萬(wàn)的總價(jià)成交,加上稅費(fèi)等,買家承受的價(jià)格是16.1萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下廣州公寓單價(jià)最高紀(jì)錄;11月底,保利天悅一套二手房的成交單價(jià)超過(guò)了12萬(wàn)元。
廣州最貴的公寓天鑾就是獵德的舊改項(xiàng)目
這也容易理解,核心區(qū)舊改項(xiàng)目大部分地段好,有些還有江景,它們用于出售的商品房?jī)r(jià)格肯定比較高;此外,核心區(qū)舊改項(xiàng)目商品房供應(yīng)比例增加,還會(huì)讓廣州房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)快速上升,和其它一線城市之間的差距會(huì)縮小。房叔判斷,只有等到那些安置房可以大批量出售時(shí),房?jī)r(jià)才會(huì)平穩(wěn)甚至有所回落。萬(wàn)億級(jí)別的投入,將徹底改變廣州的市容市貌,在光鮮亮麗的CBD里,種滿鮮花和綠化的高端住宅區(qū)旁,不再出現(xiàn)低矮、陰暗的城市傷疤,其它一線城市談?wù)搹V州之時(shí),不再帶有城市看待農(nóng)村的優(yōu)越。廣州這個(gè)千年商都,終將換發(fā)都市的現(xiàn)代和摩登感。
你對(duì)廣州舊改怎么樣看?會(huì)提升廣州城市形象嗎?