廣東裝配式建筑分會 2020-11-06 2615
①
|概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制|
?
在投資階段,對于山地項(xiàng)目,可通過豎向分析及邊坡處理,考慮將不可利用的陡坡用地劃出用地紅線,以控制土方成本。
根據(jù)國家建設(shè)用地豎向標(biāo)準(zhǔn),坡度大于25%的地區(qū)不適宜進(jìn)行開發(fā),而通常作為森林保育用地或景觀用地,但通常在實(shí)際操作中坡度大于35%,為不宜建設(shè)用地,建議劃出用地紅線。
②
|詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制|
?
某擬拓展山地項(xiàng)目占地1200畝,高差達(dá)100米。
方案一:方案使用坡地別墅,并盡量利用紅線內(nèi)坡度較小的區(qū)域,使項(xiàng)目的土方量盡量小。
方案二:方案使用平地別墅,盡量利用紅線內(nèi)用地和紅線外放坡,項(xiàng)目土方量較大。
土方成本控制也應(yīng)結(jié)合銷售要求權(quán)衡考慮
開平十一期原方案充分尊重地形,以土方成本最少為優(yōu)先原則規(guī)劃,則使別墅間高差達(dá)4~5m,影響去化。調(diào)整后方案,以“快去化”為導(dǎo)則,盡量將兩排別墅間的高差控制在1.5m,土方成本增加,但有利于項(xiàng)目更快更好得去化。
控制展示區(qū)規(guī)模
在規(guī)劃前期階段,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小合理控制綜合樓展示區(qū)的規(guī)模,降低前期投入的成本,也有利于項(xiàng)目的快速開發(fā)。
案例6:
前后樓夾角控制
前后樓間距控制
住宅間的拼接關(guān)系
(三)地下室成本控制
車位比與地面停車率
在規(guī)劃前期階段,投資拓展部應(yīng)向當(dāng)?shù)卣蛴嘘P(guān)部門爭取最小的車位比不最大的地面停車率,以減少地下車庫面積。對一些地價(jià)低,高層市場一般,車位售價(jià)低且去化難的項(xiàng)目(如雷州),可考慮實(shí)行100%地面停車,不設(shè)地下車庫,以最大限度的省去地下車庫建設(shè)成本。
合理的車庫邊界
地下車庫設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)使車庫邊界盡量拉直、規(guī)整,避免因邊界的拐角導(dǎo)致的成本增加。
個(gè)別項(xiàng)目車位配置緊張,需考慮利用車庫邊角位等丌好利用的區(qū)域設(shè)置微型車位,而微型車位不標(biāo)準(zhǔn)車位的折算關(guān)系需不規(guī)劃局明確,一般是按個(gè)數(shù)0.7倍折算。
(四)其他成本控制
架空層設(shè)置
架空層可以增加景觀的通透性,給地面活動人群增加舒適度,同時(shí)可作為泛會所,增加銷售的賣點(diǎn);但架空層建安成本一般較高,且又不能銷售,為節(jié)省項(xiàng)目成本,需減少架空層的設(shè)置;建議地塊外圍洋房不做架空,地塊中部可考慮架空以加強(qiáng)景觀空間通透性。
支護(hù)成本控制
層高成本
胖棟有話說 整理
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