在房住不炒長效機制的作用下,1-9月全國市場經(jīng)歷了先熱后涼的過程,絕大部分熱點一二線城市市場趨穩(wěn),部分城市出現(xiàn)下行趨勢,土地流拍重現(xiàn),房價下行明顯。同時,一些非常規(guī)熱點城市受“三限”政策擠出效應影響有過熱趨勢,應引起當?shù)卣P(guān)注。
土地成交量
2019年1-9月,40個大中城市住宅土地市場共計成交建設(shè)面積40680萬㎡,同比增加14.52%,其中重慶成交1461萬㎡居首。從同比來看,40個大中城市中,大連住宅用地成交面積同比增幅最大,達到222.08%。
土地成交價格
2019年1-9月,40個大中城市住宅用地平均樓面價為5491元/㎡,同比增長16.65%。其中深圳住宅用地樓面價排名第一,為32455元/㎡;其次是廈門,樓面均價23941元/㎡。 溢價率方面,40個大中城市住宅用地平均溢價率為17.04%,同比下降0.18個百分點。其中合肥在40個城市中平均溢價率居首,達到65.81%,除合肥外,南寧、南昌、哈爾濱、深圳4個城市的平均溢價率都超過了30%。
在監(jiān)測的40個大中城市中,有32個城市2019年1-9月出現(xiàn)了住宅用地的流拍現(xiàn)象。其中重慶流拍地塊數(shù)量最多,達到42宗,該城市經(jīng)過火熱之后,土地市場有降溫之勢,也反映了當前房企拿地態(tài)度愈加保守。
總體來看,2019年1-9月,監(jiān)測40城建設(shè)用地面積、規(guī)劃建面、土地出讓金、樓面均價均同比去年同期有所增長,溢價率同比小幅下滑。上半年房企融資成本明顯下降,土拍市場熱情較高;隨著下半年房地產(chǎn)行業(yè)融資管控趨緊,下半年土拍市場熱度逐漸消退,部分城市出現(xiàn)流拍情況。
新建商品住宅成交量
2019年1-9月,40個大中城市新建商品住宅共計成交2043640套,同比去年同期小幅增長0.35%。其中重慶市以152958套居于成交量首位。從同比情況來看,40個大中城市中有23個城市銷售套數(shù)上漲。其中??跐q幅153.51%居首,珠海、哈爾濱漲幅在100%以上,分別是146.49%、100.86%。三亞商品住宅銷售套數(shù)同比去年同期下滑最多,為65.66%,無錫、太原、大連等8個城市銷售量同比下滑均在20%以上。表:40個大中城市新建商品住宅成交套數(shù)情況
銷售均價方面,40個大中城市中上海銷售均價居首,達54139元/㎡,深圳53816元/㎡緊隨其后。從同比情況來看,40個大中城市中有37個城市銷售均價同比增長,其中無錫漲幅最大,達79.80%。合肥、武漢、廣州、成都4個城市漲幅在20%以上;三亞、鄭州、深圳3個城市銷售均價低于去年同期,降幅分別是6.92%、1.89%、0.59%。
監(jiān)測的40個大中城市中,22個城市有相關(guān)數(shù)據(jù)。珠海商品住宅庫存較大,目前出清周期在20.20個月。重慶出清周期最短,為4.79個月。
監(jiān)測的40個大中城市中,25個城市有相關(guān)數(shù)據(jù),其中13個城市銷供比大于1,即銷售速度快于供應速度。無錫銷供比最高,達到1.97,其新增供應量明顯小于銷售量,新房市場熱度較高;寧波在各城市中銷供比最低,為0.37,新房市場熱度較低。
總體新房市場受限價政策帶來的一二手住宅倒掛情況影響,分流了部分二手房客源,市場較為活躍。
二手住宅價格走勢
2019年1-9月,全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起伏波折,從上半年的“小陽春”到現(xiàn)在的理性、平穩(wěn)。國信達二手房指數(shù)顯示,1-9月全國二手房房價累計上漲1.95%,漲幅較去年同期收窄10.50個百分點。9月全國二手房掛牌價環(huán)比上漲0.54%,漲幅擴大0.41個百分點;同比上漲1.31%,漲幅與上月持平。雖然房價仍表現(xiàn)出上漲態(tài)勢,但市場熱情不高,房價上漲乏力。
圖:全國二手房掛牌價指數(shù)走勢
全國40個大中城市中, 6成累計上漲。相比去年年底,全國40個大中城市中有西寧、蘇州等25個城市房價累計上漲,除西寧、蘇州、寧波外其余城市累計漲幅均在10%以內(nèi)。受調(diào)控政策影響熱點城市降溫明顯,有15個城市房價低于去年年底,一線城市北京、上海、廣州以及曾較快上漲的??凇⑶鄭u、三亞、貴陽等城市上榜。
全國40個大中城市中, 僅有南京、深圳、三亞、銀川、上海、武漢6個城市掛牌量累計上漲,除南京外其余城市累計漲幅均在20%以內(nèi);有34個城市掛牌量低于去年年底,其中濟南、合肥、南寧、蘭州4個城市掛牌量降幅在50%以上,長沙、長春、西安等13個城市降幅在30%-50%之間,??凇⑻K州、大連等17個城市降幅在30%以內(nèi)。
考慮二手房交易較為均勻且不受管制,其價格波動更能反映市場真實情況。在精準宏觀調(diào)控的作用下,市場從“小陽春”回歸穩(wěn)定。
從全國租金指數(shù)來看,2015年以來平穩(wěn)上漲,累計漲幅23.97%,遠低于全國二手住宅房價同期累計漲幅80.52%。與二手住宅交易市場不同,2015年以來全國住房租賃市場整體保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。國信達數(shù)據(jù)顯示,2019年9月全國租金環(huán)比上漲0.01%,同比上漲7.53%。
圖:全國出租掛牌價指數(shù)和出售掛牌價指數(shù)走勢從重點監(jiān)測的40個大中城市來看,租金水平主要集中在20-40元/月·m2,有北京、深圳、上海、杭州等8個城市租金在40元/月·m2以上,僅有銀川租金低于20元/月·m2。其中,28個城市租金同比上漲,蘇州租金同比漲幅較大,為9.58%;12個城市租金同比下降,三亞租金同比降幅最大,降幅超過10%。
租售比是國際上用來衡量房地產(chǎn)市場健康狀況的重要指標,我國熱點城市住宅租金漲幅還無法追上房價上漲的步伐。40個大中城市中有17個城市租售比小于2%,處于較不合理區(qū)間。其中,廈門租售比是1.10%,為40個熱點城市中最低,市場泡沫水平最高。